批判を受ける土地バンキング：VIC州の空き家用地税（VRLT）は2026年から未開発地へ拡大

これは2025年に導入された重要な改革に続くものであり、住宅供給の拡大と不動産価格・家賃への圧力緩和を目指す政府の広範な戦略の一環です。

VRLTはビクトリア州独自の州ベースの税で、未利用地の開発を促進し住宅供給を増やすことを目的としています。2018年に導入されたVRLTは、当初メルボルン中心部および中部の空き住宅用地にのみ適用され、土地の資本改善価値を1%の率律で算出していました。

この政策は、住宅の手頃さや土地銀行に関する懸念の高まりに応じて進化してきました。この税は、土地所有者に遊休地の開発や売却を促進することで住宅不足に対処するビクトリア州政府の広範な戦略の一環です。

2025年VRLT改革の流れ

2023年州税法およびその他の法改正法案は、2025年1月1日付でVRLT制度にいくつかの重要な変更を加えました。

• ビクトリア州内のすべての空き住宅地(アルプス地域ではごくわずかな除外を除く)にVRLTを州全体で適用すること;
• 連続した空室年に基づく累進金利構造(資本改善価値の1%、2%、または3%);
• 会社または信託構造に所有する別荘に対する免除が拡大され、特定の条件が適用されます。

これらの改革は、2026年に施行されるよりターゲットを絞った措置の基盤を築きました。

2026年:VRLTはメルボルン都市圏の土地銀行をターゲット

2026年1月1日以降、VRLTはメルボルン都市圏で少なくとも5年間(すなわち2020年12月31日以降)未開発のままで住宅開発可能な未開発地に適用されます。過去のVRLT評価年では、以下の土地がVRLTの対象となる可能性がありました:

• 住宅専用、または主に使用可能であること。
• 2年以上にわたり建設または改修中の住宅があること。
• 居住できない住居があること。

未開発地への税金拡大は、すでに用途区分が定められ住宅利用に適した土地に焦点を当てた現在の「空き住宅地」の定義からの大きな逸脱を示しています。新規則は、開発を進めずに土地を保有する開発業者や投資家を明確に対象としています。

VRLTの適用は、関連する地方計画スキームに基づくゾーニングによって決定されます。現在非住宅用途(例:商業用や工業用地)で使用または開発中の土地は除外されるはずです。

非住宅用途のみ、または主に使用または開発を意図し、その土地がまだ使用または開発されていない正当な理由がある土地は除外されます。

また、コミッショナーは土地所有権の変更が土地譲渡があった5年間の期間を「再開始」しないと判断する権限を持つことも重要です。

免除と救済措置

拡張されたVRLTは以下には適用されません:

• 非居住地の土地;
• 非住宅用地の開発中;
• 住宅開発が不可能な土地。

重要なのは、計画遅延、インフラの制約、経済的困難など「受け入れ可能な理由」がある場合、土地所有者は5年の期限延長を申請できる点です。

隣接する別荘用地に対する新たな免除

土地税法第88A条(3A)に基づく新たな免除により、免除されたホリデーホーム用地に隣接する未改良地もVRLTの対象外となります。これにより、ホリデーハウスがより大きな区画や分割された区画に位置する場合、土地所有者は意図しない税務上の影響から守られます。

VIC州の土地所有者の今後のステップ

2026年の変更は長期未開発の土地を対象としており、メルボルン都市圏の土地所有者は以下のことをすべきです:

• 土地所有を確認し、新しい範囲に該当する可能性のある区画を特定し、
• 開発計画の評価や免除の適格性に関する専門家のアドバイスを求め;
• 許容範囲内の遅延による延長申請のための補足書類を準備してください。